Эволюция и революция как способы повышения ликвидности

Ликвидность объекта - способность быть реализованным на рынке по той цене, которая соответствует его качеству и уровню рыночного спроса. То есть - прямой показатель успешности объекта.

Если рассматривать внешние - макроэкономические - показатели, то определяющим фактором ликвидности коммерческих площадей является уровень спроса на их аренду. Однако он не позволяет учесть индивидуальные параметры помещения, от которых по большей части и зависит его рентабельность.

Основные факторы, которые будут влиять на ликвидность объекта, определяются девелопером на стадии разработки и утверждения концепции. Это месторасположение, функциональное назначение и коммерческое использование объекта, а также его "начинка": объемно-планировочные решения внутри здания, техническая оснащенность, обеспеченность современными инженерными системами и пр.

Ликвидные местечки

Качество бизнес-центра, его транспортная доступность и профессиональное управление определяют спрос в сегменте офисной недвижимости. Все больше внимания арендаторы уделяют уровню обеспеченности парковочными местами.

Покупка дешевых объектов с последующим повышением их классности и доходности - довольно распространенное явление на рынке.

… "Таким образом, сделав соответствующую "нарезку" помещений, собственник автоматически повышает ликвидность своего объекта", - считает Алексей Федоров, заместитель руководителя офисного департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis. Тем не менее средняя арендуемая площадь в новых качественных объектах постепенно увеличивается, все чаще на рынке совершаются сделки по найму помещений размером более 1 тыс. кв. м.

Радикальные меры

Николай Пашков выделяет эволюционные и революционные способы повышения ликвидности офисных зданий. "Не прибегая к дорогостоящей реконструкции, можно сделать только косметический ремонт и небольшие технические усовершенствования. Революционный путь - это радикальная переделка неуспешных объектов, иногда даже с полной сменой сегмента недвижимости". 
…

Для торговых центров более характерна реконцепция. Среди наиболее громких примеров реконцепции в сегменте торговой недвижимости Евгения Васильева называет ТЦ "Балтийский", ТЦ "Светлановский", "Дом Зингера" и отмечает, что на сегодняшний день смена концепций актуальна прежде всего для тех объектов, где торговля организована по принципу универмага, а также торговых комплексов первой волны, построенных пять-семь лет назад в спальных районах в непосредственной близости от метро.

Улучшить по максимуму

По словам Андрея Косарева, повышение ликвидности бизнес-центров достигается путем улучшения физических параметров (это перепланировка, новая отделка, замена или усовершенствование устаревших инженерных систем), а также сокращением размера функций (то есть передачи части объекта под другие цели). В качестве примеров можно привести БЦ "Гайот" (офисы, гостиница), БЦ "Прин" (офисы, гостиница, рестораны, конференц-залы). В бизнес-центре "Акватория" изначально был ночной клуб и боулинг, которые впоследствии были заменены на ритейл- и фитнес-центр. "Как показала практика последних лет, далеко не всегда включение в проект дополнительных функций оказывалось успешным и способствовало увеличению доходности и привлекательности объекта в целом", - замечает эксперт. 
…

Трудная многофункциональность

Совмещение функций в рамках одного объекта может повлиять на ликвидность объекта как положительно, так и отрицательно. "С точки зрения объемно-планировочных решений, это всегда труднее, из-за того что усложняется логистика потоков, планировка и т. д., - замечает Николай Пашков. - Требуется грамотная работа консультантов и проектировщиков, только тогда функции будут создавать эффект синергии".

"Выбор функций зависит от местоположения проекта и определяется детальным исследованием в каждом случае, - говорит Андрей Косарев. - С позиций текущей рыночной ситуации доходности функций и реализуемых в настоящее время проектов, весьма эффективным в составе многофункциональных комплексов может выступать симбиоз офисов, ритейла, гостиницы и конференц-центра. Но появились тенденции включения в крупные проекты новых для рынка элементов: концертных залов, выставочных площадей, музеев, конгресс-центров, обслуживаемых апартаментов. Такие функции зачастую являются более низкими по доходности, но позволяют диверсифицировать проект, привлечь новых пользователей, улучшить узнаваемость объекта на рынке и создать дополнительную инфраструктуру".

Торговые ошибки

В сегменте торговой недвижимости есть свои методы повышения ликвидности. Прежде всего следует разделять понятия местоположения и транспортной доступности - два важнейших фактора ликвидности торгового объекта. "Торговый комплекс может иметь очень привлекательное местоположение, но при этом возможно, что ситуация с транспортной доступностью почти катастрофическая, - замечает Евгения Васильева. - Заметьте, доступность - это не только наличие вблизи от объекта крупных транспортных магистралей или отсутствие пробок. Столь же важно существование заезда на паркинг, обустройство необходимых развязок и светофоров. Например, если для подъезда к торговому центру посетителям необходимо проехать пару километров для того, чтобы сделать разворот, этот объект потеряет значительную долю потенциальных покупателей. В других случаях проблемы местоположения могут быть разрешены за счет обеспечения транспортной доступности. Наиболее типичный пример - моллы "Мега", расположенные далеко от метро и жилых массивов, где целевой аудиторией являются не только автомобилисты и проблема удаленности решается за счет грамотно организованной развозки покупателей". 
…

Маркетинговые особенности

Ликвидность можно повысить и с помощью активного брокериджа объекта. Немаловажными факторами являются правильное позиционирование и маркетинговое продвижение, с помощью которых площади могут быть сданы арендаторам на более ранних стадиях. Логотип и яркое название, наружная реклама, качественная полиграфия, удобный сайт, трехмерная архитектурная визуализация объекта с использованием новейших инструментов - необходимые механизмы продвижения бизнес-центра еще на стадии строительства. Рынок коммерческой недвижимости, как и продуктовый рынок, тоже в скором времени будет переживать войну брендов - и на уровне имени девелопера, и на уровне более агрессивной и качественной маркетинговой атаки.