Итоги 2023 в офисном сегменте: вакансия за год упала в два раза

Предложение

По данным аналитиков компании Maris валовая арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам года составляет 4,19 млн м2. Из них площадь бизнес-центров класса А составляет 1,43 млн. кв. м, класса В – 2,7 млн. кв. м.

В 2023 на рынок были выведены восемнадцать офисных зданий, совокупной арендопригодной площадью более 144 тыс. кв. м. В 2023 году 96% валового прироста качественной офисной недвижимости пришлось на спекулятивное предложение. Объем ввода спекулятивных проектов в анализируемом периоде был на 12,6% ниже аналогичного показателя 2022 года.

Крупные офисные центры, введенные в эксплуатацию, 2023

На 2024 год девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию порядка 79 тыс. кв. м офисной недвижимости. Все планируемые объекты относятся к спекулятивным проектам. В случае благоприятной экономической ситуации, валовый объем ввода спекулятивных офисных площадей в 2024 году, по предварительным оценкам, снизится на 43% относительно 2023.

Офисные центры, планируемые к вводу в 2024

Спрос

Объем сделок по аренде офисных помещений в деловых центрах класса А и B в 2023, по оценкам аналитиков компании Maris, составил 288 тыс. м2 (–3,4% к 2022). Второй и четвертый кварталы анализируемого периода стали рекордными по объему арендованных офисных площадей в деловых центрах класса А и B. В cравнении с 2022 спрос сместился в сегмент офисных центров класса B (69% в валовом объеме спроса против 52% в 2022).

По итогам года лидирующие позиции в объеме спроса занял финансовый сектор экономики (19% валового объема спроса). На втором месте по объему арендованных площадей – компании IT-сектора (14% в валовом объеме спроса).

В 2023 году наблюдалась положительная динамика объемов спроса на офисные площади со стороны компаний сферы консалтинга и услуг для бизнеса (+28% в абсолютном выражении), строительной индустрии (+19%), реального сектора экономики (+9%).

Вакансия

По итогам 2023 средний уровень объема вакантных площадей в качественных офисных объектах класса А и B снизился на –4,6 п.п., по сравнению с аналогичным показателем на конец 2022 года, и составил по итогам года – 6,6%.

Снижение объема вакантных площадей было обусловлено высоким уровнем спроса на качественные офисные площади, в том числе освободившиеся в 2022 году после ухода иностранных компаний с рынка, равно как и сдержанным приростом спекулятивного предложения. Накопленный в предыдущие годы отложенный спрос стал значимой поддержкой рынку, поглотив часть высвободившихся площадей, обеспечил стабильность ценовых индикаторов.

В офисных центрах класса А вакантно 5,9% площадей (–5,6 п.п. к 4 кв. 2022). В классе В свободными оставались 7,0% площадей (–4,0 п.п. к уровню вакансии на конец 4 кв. 2022).

Арендные ставки

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по вакантным площадям в зданиях класса А на конец 2023 года составляет 2 200 рублей за кв. м в месяц, в зданиях класса В – 1 510 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. По сравнению с аналогичными показателями на конец 2022 запрашиваемые ставки аренду в бизнес-центрах класса А возросла на +5,8%, в классе В на +7,9%.

В 2023 году на рынке купли-продажи офисной недвижимости тенденции, сформировавшиеся в 2022, нашли свое продолжение. Валовый объем инвестиций в офисную недвижимость Санкт-Петербурга составил немногим менее 16 млрд. рублей (–7% г/г).